Les coûts cachés de l’achat immobilier au Portugal en 2025 : Ce que les expatriés doivent savoir

Acheter un bien immobilier au Portugal est une occasion excitante, mais au-delà du prix affiché, il existe plusieurs coûts cachés que les acheteurs oublient souvent. Pour éviter les surprises et établir un budget correct, il est essentiel de comprendre tous les frais, impôts et dépenses supplémentaires associés à l’achat d’une maison au Portugal en 2025.

1. Taxe de transfert de propriété (IMT) – Jusqu’à 8%

L’Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) est une taxe de transfert de propriété payée au moment de l’achat. Le montant dépend de :

• La valeur du bien.

• S’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

• Si le bien est urbain ou rural.

Exemple pour une résidence secondaire au Portugal en 2025 (bien urbain) :

• Prix d’achat : 301 688 € – 603 289 €

• Taux de taxe IMT : 8%

• Montant déductible : 12 031,21 €

2. Droit de timbre (IS) – 0,8%

En plus de l’IMT, les acheteurs doivent payer l’Imposto de Selo (droit de timbre), qui est de 0,8 % du prix d’achat.

Pour un bien de 500 000 €, cela signifie un supplément de 4 000 €.

3. Frais de notaire et d’enregistrement – 1 000 € à 2 500 €

La finalisation de l’achat d’un bien nécessite un notaire pour valider légalement la vente. Les frais de notaire varient de 1 000 € à 2 500 €, en fonction de la complexité de la transaction. De plus, il est nécessaire d’enregistrer le bien au bureau du registre foncier, ce qui peut coûter entre 200 € et 500 €.

4. Frais juridiques – 2 000 € à 5 000 €

Il est fortement recommandé d’engager un avocat pour vérifier la propriété du bien, vérifier les dettes en suspens et s’assurer que la transaction respecte la législation portugaise. Les honoraires des avocats varient généralement entre 2 000 € et 5 000 €, en fonction du bien et de la complexité juridique.

5. Frais d’expertise et d’inspection – 500 € à 1 500 €

Bien que non obligatoires, les inspections de propriété sont fortement recommandées, en particulier pour les maisons anciennes. Une étude structurelle et une vérification de la zone peuvent coûter entre 500 € et 1 500 €, mais peuvent vous faire économiser des milliers d’euros en réparations futures ou en problèmes juridiques.

6. Frais hypothécaires (si financement de l’achat)

Si vous contractez un prêt hypothécaire, prenez en compte les frais supplémentaires suivants:

• Frais d’évaluation bancaire: 250 € à 600 €

• Frais de dossier hypothécaire: 0,5 % à 1,5 % du montant du prêt

• Assurance vie (obligatoire avec certaines banques) : Prime mensuelle basée sur l’âge et le montant du prêt

7. Taxes foncières annuelles (IMI) – 0,3 % à 0,8 % par an

Après l’achat de votre bien, vous devrez payer l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) chaque année. Le taux dépend de la municipalité et du type de bien:

• Biens urbains : 0,3 % à 0,45 % de la valeur imposable officielle.

• Propriétés rurales : Fixé à 0,8 %.

Pour un logement urbain de 500 000 €, la taxe IMI annuelle pourrait varier entre 1 500 € et 2 250 €.

8. Impôt sur la fortune (AIMI) pour les biens immobiliers de plus de 600 000 €

Si votre part de l’immobilier portugais dépasse 600 000 €, vous devez payer l’Adicional Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) :

• 0,7% sur les biens évalués entre 600 000 € et 1 million €.

• 1% sur les biens de plus d’1 million d’euros.

• Les couples peuvent cumuler leur exonération à hauteur de 1,2 million d’euros.

9. Coûts des services publics et de l’entretien

Une fois que vous êtes propriétaire du bien, pensez aux coûts récurrents:

• Électricité & eau : 100 € à 200 € par mois.

• Frais de copropriété (le cas échéant) : 50 € à 300 € par mois.

• Assurance habitation : 250 € à 800 € par an.

10. Frais de résidence et de visa (pour les acheteurs hors UE)

Si vous déménagez au Portugal, des frais de visa et de résidence peuvent s’appliquer:

• Visa D7 pour revenus passifs : 90 € de dossier + frais juridiques (2 000 € à 5 000 €).

• Visa Digital Nomad : 90 € à 180 € de dossier + frais juridiques.

• Golden Visa (si encore disponible en 2025) : 5 325 € par demandeur + 10 000 à 15 000 € de frais juridiques.

Conclusion : prévoyez un budget qui ne se limite pas au prix d’achat

Acheter une maison au Portugal en 2025 est un excellent investissement, mais une planification financière minutieuse est essentielle. Les coûts cachés peuvent augmenter de 7 à 10 % le prix total de votre propriété, alors assurez-vous de prévoir votre budget en conséquence.

Chez Algarve Home Consultancy, nous guidons les expatriés tout au long du processus d’achat immobilier, garantissant une transparence totale sur les coûts et les exigences légales.

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